日前，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称“《意见》”），从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。该《意见》自2024年2月5日起施行。

　　业内人士认为，住房租赁项目本身贷款期限长、盈利性不高，《意见》鼓励金融机构合理确定贷款期限和利率定价，鼓励信贷产品和服务模式创新，为金融机构参与住房租赁铺路。

　　鼓励金融产品创新

　　关于金融产品及服务创新，《意见》指出，要加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，支持发放住房租赁经营性贷款，完善住房租赁相关企业综合金融服务。

　　“目前，住房租赁信贷产品可能存在产品功能不完善、期限和利率定价合理性欠缺等问题，同时租赁信贷产品的风险评价和贷后管理也需要进一步完善。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉《中国经营报》记者。

　　本次《意见》提到，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款；住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求；住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

　　“上述政策进一步明确了银行支持住房租赁贷款的模式，为银行下一步开展住房租赁相关业务指明了方向。”同策研究院研究总监宋红卫表示。

　　在产品创新上，银行机构也始终积极作为。例如，2022年9月，建设银行（601939.SH）经国务院特批创新设立建信住房租赁基金，收购房企存量资产改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。截至2023年11月末，建信住房租赁基金投资项目22个，资产规模92.10亿元，投资规模57.64亿元。

　　自2023年以来，建设银行积极推进以建信住房服务有限责任公司为原始权益人、以建信住房租赁基金为重要资产提供方的集团自持保租房项目，已获国家发展改革委受理完成。该只公募REITs申报发行，将进一步丰富基础设施公募REITs的发行主体和资产类型，同时也是建设银行实施住房租赁战略系列举措中的重要一环。

　　同时，《意见》提出，鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品，向住房租赁企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等综合性金融解决方案。

　　兴业经济研究咨询股份有限公司（以下简称“兴业研究”）方面分析指出，商业银行在为住房租赁相关企业提供信贷产品之后，还可以继续以此前的合作为切入点，开展保障性租赁住房建成后金融服务，形成持续性全链条闭环管理。在保障性租赁住房建成之后，相关住房的运营也需要进行持续性的金融服务。例如，房地产维修基金的托管、存放，租金的收缴、存放和托管，以及相关保障性租赁住房的运营和管理等。

　　建设银行方面亦认为，《意见》带动了住房租赁生态综合金融服务。租赁住房建成后是一种“有形”的生态联结，商业银行为住房租赁企业提供融资服务之后，还可以此为切入点，围绕住房租赁生态提供综合服务，构建服务闭环。

　　住房租赁需关注重点区域

　　谈及《意见》对于银行的影响，关荣雪表示，《意见》提出加大住房租赁开发建设信贷支持力度，对于银行业务发展而言，具有一定积极的影响。“一方面，银行住房租赁业务的规模将会扩大，借贷需求增加，银行从中受益；另一方面，银行住房租赁业务的进一步拓展与创新，有助于银行盘活存量贷款、提升存量贷款使用效率。”

　　惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超分析称，《意见》旨在深化金融供给侧结构性改革，更加完善住房租赁市场的广度与深度，提出商业银行以市场化、商业可持续性原则出发来满足各类主体的住房租赁融资需求，而政策性开发性金融机构为保障性租赁住房建设运营提供融资，明确了不同金融机构针对不同层次住房租赁市场的分工。

　　“住房租赁项目本身贷款期限长、盈利性不高，《意见》也特别指出商业性银行应以市场化原则自主决策，合理确定贷款期限和利率定价，除了现阶段主流的信贷业务，为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的综合金融服务。”徐雯超说。

　　另外，中国银行研究院博士后李一帆提到，《意见》指出，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，包括增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持发行住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

　　徐雯超补充道，《意见》还特别指出严格住房租赁金融业务边界、防范住房租赁金融风险，例如融资应严禁违规用于商业性房地产开发以及不新增地方政府隐性债务为前提。针对借款人风险评价和贷后管理要求也更加明晰，对于贷前审查、贷后管理、资金用途、还款来源等都做了明确规范。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策发布，对于2024年各地促进住房租赁工作具有积极的作用。“考虑到《意见》的征求意见稿发布之时没有提及‘三大工程’（保障性住房、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设）内容，所以建议实际过程中要积极向‘三大工程’靠拢。比如说，城中村房源改造、青年人住房保障等方面，都可以结合此次人民银行政策以及此前‘三大工程’的要求，做相关工作的优化。”

　　建设银行表示，将始终紧跟党中央、国务院政策部署，落实《意见》中的各项要求，进一步做好对发展住房租赁的各项金融服务，支持培育多元化市场主体，与各方共同推动住房租赁市场规范健康发展。同时，积极在“三大工程”及其他重点领域发挥作用，促进住房租赁与“三大工程”融合发展，加大力度支持城中村改造项目盘活改造和运营提质。进一步完善住房租赁“投、融、管、退”金融服务体系，依托既有的基金投资和公募REITs实践，探索打造具有建行特色的住房租赁资产管理平台，实现金融资源与社会资本的良性循环，以新金融实践支持构建房地产发展新模式。

　　李一帆认为，未来，随着新型城镇化推进，还将有更多人口转移至城市生活，叠加每年规模庞大的高校毕业生群体在城市就业，推动住房租赁需求扩张。同时，随着房地产市场供求关系发生重大变化，住房租赁政策利好不断释放，租购并举战略持续深化，未来银行业将大力支持住房租赁市场发展。

　　李一帆建议，下一步，银行应遵循监管导向，找准市场切入点，重点聚焦人口净流入的一、二线城市等重点区域，加大主动布局力度，发掘住房租赁相关金融需求；发挥专业优势，在监管合规前提下创新金融产品和服务，针对不同市场主体在住房租赁投资、开发、运营和管理等各阶段的合理融资需求，提供多元化、多层次、全周期的金融产品体系和一揽子金融服务体系；加强风控管理，筑牢风险底线，确保配套金融资源专用于住房租赁建设和运营，保障住房租赁金融服务质效。最终，通过个性化服务和差异化竞争稳妥拓展住房租赁业务空间，支持构建房地产发展新模式，在帮助新市民、青年人等群体有效解决住房问题的同时，助力住房租赁市场高质量发展和房地产市场平稳转型，不断践行金融工作人民性。

　　关荣雪认为，住房租赁仍然需要从“支持与规范并举”、“政银企”三方合力出发，在政策支持方面，金融机构信贷模式的创新和融资渠道进一步拓宽是关键突破点，增强住房租赁行业发展信心，“先立后破”加快房地产发展模式转型；在规范及完善方面，防范住房租赁金融风险仍是重中之重，促发展与防风险协同共进，促进住房租赁市场快速健康发展。